Spetta l’agevolazione se l’immobile acquistato non soddisfa le esigenze

I CONSIGLI DELL'AVVOCATO TRIBUTARISTA / IL CASO

Con l’ordinanza n. 13118 pubblicata lo scorso 16 maggio la Corte di Cassazione ha stabilito che l’agevolazione prima casa spetta anche laddove l’alloggio acquistato in precedenza non soddisfi le esigenze abitative del contribuente (dal punto di vista meramente soggettivo), poiché, ad esempio, risulti troppo piccolo oppure male ubicato. Ciò, tuttavia, a condizione che tale ultimo immobile sia stato acquistato senza usufruire di agevolazioni fiscali, e purché si trovi nello stesso Comune in cui è situato l’immobile successivamente acquistato, per il quale, per l’appunto, risulta ammessa la cosiddetta agevolazione prima casa.
Pronunciandosi in questi termini la Suprema Corte ha ribaltato una causa fino a quel momento sfavorevole per il contribuente, che era risultato soccombente sia in primo grado che in appello. Nei giudizi di merito infatti la pretesa erariale era stata ritenuta legittima; cosicché, gli avvisi di liquidazione mediante i quali l’Amministrazione finanziaria aveva recuperato la maggiore imposta di registro (vale a dire la maggiore imposta da versare, al netto di quanto già assolto tenendo conto della agevolazione prima casa) sulla compravendita e sul relativo mutuo ipotecario erano stati dichiarati validi e fondati, dato che al ricorrente, in quanto già proprietario di un immobile nel Comune in cui aveva acquistato un secondo immobile, non sarebbe spettata l’agevolazione prima casa. La Corte di Cassazione, ribaltando l’esito dei giudizi di primo e secondo grado, ha stabilito che laddove, anche per motivi di carattere soggettivo, l’abitazione già posseduta non risulti idonea a costituire casa di abitazione per il contribuente, quest’ultimo, all’atto dell’acquisto di un immobile consono alle proprie esigenze abitative, ben potrà godere della agevolazione prima casa, a patto che, come detto, il primo immobile sia stato acquistato senza usufruire di alcuna agevolazione, e risulti ubicato nel medesimo Comune in cui è situato il secondo immobile. Per i giudici di vertice, dunque, sul beneficio fiscale in esame non pesano solo le circostanze oggettive, come l’effettiva inabitabilità dell’immobile acquistato in precedenza; occorre verificare anche se le caratteristiche dell’immobile già posseduto siano in linea con le particolari esigenze abitative del contribuente che lo detiene. Ecco perché, in questi termini, possono assumere rilievo anche le peculiari e particolari esigenze abitative della famiglia del contribuente interessato, che possono non risultare soddisfatte da immobili che, pur essendo teoricamente abitabili, nel concreto non risultino tali (si pensi, ad esempio, all’ipotesi di famiglie particolarmente numerose, che dovrebbero vivere in fabbricati magari decisamente piccoli).
Più in generale, qualsiasi circostanza o condizione che possa in qualche modo impedire ad un immobile di essere considerato idoneo alle specifiche esigenze abitative del soggetto interessato può rendere lo stesso (ed il relativo possesso) non tale da impedire, in caso di secondo acquisto, l’accesso alla cosiddetta agevolazione prima casa.
Avv. Fabio Falcone
Presidente della Camera
degli Avvocati Tributaristi
della Romagna