Il 10 settembre l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ha pubblicato le statistiche del secondo trimestre 2026. Tra aprile e giugno in Italia sono state compravendute 201.596 abitazioni contro le 201.344 dello stesso periodo del 2025. Lo 0,1% in più. Un decimale.
Diversi quotidiani hanno letto quel decimale come la prima frenata dopo mesi di crescita, e la lettura ha un fondamento: il mercato non arretra, però smette di correre. Nelle grandi città il quadro è piatto. Roma cresce dello 0,4%, Milano chiude esattamente sui volumi dell'anno prima, con una compravendita in più. Firenze invece perde l'8,3%, ed è il dato con la spiegazione più interessante di tutto il trimestre.
Guardando la tabella per macroaree la fotografia cambia prospettiva. Nord-Ovest +0,4%, Sud +0,6%, Centro -0,7%. Il Nord-Est, che è casa nostra, chiude a 38.161 transazioni con un -0,1%. Fermo, in un trimestre che nel nostro settore è di solito il più vivace dell'anno insieme all'autunno.
Meno case ma con più metri quadri
Nel Nord-Est le superfici scambiate salgono dello 0,8%, arrivando a 4,4 milioni di metri quadri, mentre il numero di compravendite arretra. Anche a livello nazionale le superfici crescono più dei volumi: +0,5% contro +0,1%. Si vendono meno case, e quelle che passano di mano sono mediamente più grandi.
Bologna sopra la media
Nel report l'unico riferimento emiliano-romagnolo è Bologna: 1.614 transazioni, +1,1%. Sopra la propria macroarea, quindi. Con due indicatori che la distinguono: il 77,6% degli acquisti delle persone fisiche avviene con agevolazione prima casa, terzo valore nazionale dopo Roma e Genova, e il 55,4% è assistito da mutuo, contro il 46,6% della media italiana.
Il credito nel trimestre, e quello che sta cambiando adesso
Tra aprile e giugno il tasso medio applicato alla prima rata dei mutui risulta del 3,57%, in leggero calo dal 3,62% del trimestre precedente. In tre mesi le banche hanno erogato oltre 12,7 miliardi di euro per l'acquisto di abitazioni, circa 325 milioni più dell'anno scorso nello stesso periodo. Nel sondaggio congiunturale che Banca d'Italia, Tecnoborsa e OMI conducono su un campione di agenti immobiliari, la quota di agenzie che segnala le difficoltà di accesso al credito tra le cause principali di cessazione dell'incarico è scesa al 18%, il minimo da quando la rilevazione esiste.
Va letto sapendo cos'è. Quel dato riguarda mutui erogati su compravendite già chiuse, quindi pratiche istruite mesi prima: fotografa un mondo che nel frattempo si è mosso. A giugno la BCE ha alzato i tassi per la prima volta dal 2023, e il 10 settembre li ha alzati di nuovo di 25 punti base, portando dal 16 settembre il tasso sui depositi al 2,50%. Pesa l'inflazione dell'Eurozona, risalita al 3,3% ad agosto sulla spinta dei prezzi energetici. Secondo Nomisma l'incremento dei tassi in corso da aprile farà sentire i suoi effetti soprattutto a fine anno.
Chi ha comprato in primavera ha trovato condizioni ancora favorevoli. Chi chiederà un mutuo nei prossimi mesi troverà rate più alte, e questo si riflette su quanto un acquirente può permettersi di offrire.
Il 7% che dovrebbe far riflettere chi sta per mettere in vendita
Sempre dal sondaggio arriva il numero più utile per un proprietario: lo sconto medio rispetto al prezzo inizialmente richiesto è sceso al 7%, sui livelli minimi dall'avvio della rilevazione.
Sembra una buona notizia, e in parte lo è: vuol dire che le richieste in annuncio si sono avvicinate ai valori che il mercato riconosce davvero. Però contiene un avvertimento. Se lo scarto medio tra richiesta e chiusura è di sette punti, chi si presenta con un prezzo gonfiato del venti o del trenta per cento non otterrà una trattativa più lunga. Verrà semplicemente saltato. Gli acquirenti confrontano venti annunci in un quarto d'ora sul telefono e scartano prima ancora di chiamare. Con rate in aumento questa selezione diventerà più severa, non meno.
Nel frattempo di case in vendita ne entrano meno: la percentuale di agenti che segnala un calo dei nuovi incarichi supera di 26 punti quella di chi ne registra un aumento. Per chi vende adesso, con meno concorrenza in vetrina, è una finestra favorevole. Ed è una finestra che ha una durata.
La forbice tra nuovo e usato
Le compravendite di abitazioni di nuova costruzione sono cresciute del 15,6% e sono arrivate al 6,4% del totale. Quelle di case esistenti hanno perso lo 0,8%. Sui prezzi, l'ISTAT nel primo trimestre 2026 rileva +6,7% per il nuovo e +4,8% per l'usato, su una crescita complessiva del 5,2%.
Qui la Romagna ha un problema di patrimonio. Buona parte delle case in vendita è stata costruita tra gli anni Sessanta e Ottanta, e serramenti, caldaia e classe energetica sono diventati argomenti che gli acquirenti sollevano già alla prima visita. Con i costi dei materiali cresciuti, la paura non è tanto la ristrutturazione in sé quanto l'imprevisto che arriva a lavori iniziati. Chi ha investito sul proprio immobile negli ultimi anni se ne accorge, perché vende prima e meglio.
Gli affitti vanno in direzione opposta
Mentre le compravendite si appiattiscono, le locazioni crescono. Nel trimestre sono stati registrati circa 248 mila nuovi contratti, +3,1%, per un monte canoni annuo vicino a 1,7 miliardi di euro, in aumento del 6,3%.
Dentro quel dato c'è uno spostamento che vale la pena notare. I contratti ordinari di lungo periodo calano dello 0,8%, mentre quelli a canone concordato crescono del 9,8% in numero e del 16% nel canone complessivo. A Roma i concordati hanno ormai superato i liberi a otto anni, 7.029 contro 2.874. Dietro c'è la convenienza fiscale: cedolare secca al 10% invece che al 21% e IMU ridotta di un quarto. Per un proprietario che valuta se affittare o vendere, è una variabile che fino a pochi anni fa non pesava così tanto.
Sullo sfondo, la proposta europea su affitti brevi e seconde case
Torniamo a Firenze, perché quel -8,3% anticipa una discussione che riguarderà anche noi. Nel capoluogo toscano servono circa dieci anni di reddito mediano per comprare un'abitazione. È un mercato arrivato a saturazione: i prezzi hanno finito lo spazio per salire e gli acquirenti, semplicemente, non ci arrivano più.
Su quel terreno si inserisce l'Affordable Housing Act, la bozza di regolamento presentata dalla Commissione europea, che punta dichiaratamente a riportare le case entro la portata dei redditi. Il testo darebbe a Stati, Regioni e Comuni una cornice comune per limitare gli affitti brevi nelle aree sotto forte stress abitativo, e in certe condizioni anche l'acquisto o l'utilizzo di immobili diversi dall'abitazione principale.
Non ci sono divieti automatici. Per dichiarare un'area sotto stress servono tre condizioni insieme: un rapporto tra prezzo medio di un'abitazione e reddito disponibile mediano pari o superiore a 8, una crescita di quel rapporto nei dieci anni precedenti e la previsione che la situazione non si attenui nel triennio successivo. Solo dopo, e solo dimostrando che gli affitti brevi hanno inciso sulla disponibilità di case per almeno tre anni, un'autorità potrà intervenire. Chi affitta la propria abitazione principale è escluso: il bersaglio sono le seconde case e gli immobili usati in modo strutturale per il turismo.
Secondo le stime disponibili Milano è vicina a 12, Firenze intorno a 10, Bologna a 9, e il capoluogo emiliano sta già studiando un proprio regolamento attuativo. Un'elaborazione del Sole 24 Ore indica almeno venti capoluoghi potenzialmente coinvolti: in Romagna compare Rimini, mentre Ravenna non figura tra le città indicate.
Resta una proposta, che dovrà passare dal Parlamento europeo e dal Consiglio. Per chi possiede una casa sulla costa, però, è una variabile da mettere nel conto quando si sceglie tra vendita, affitto lungo e locazione turistica. Ed è il segnale di una direzione: comprimere i valori dove sono diventati inaccessibili, per rimettere in circolo case che una famiglia possa permettersi.
Su Ravenna, quello che possiamo dire con certezza
Per la provincia di Ravenna l'Osservatorio non ha ancora pubblicato il dettaglio aggiornato: in banca dati i volumi provinciali sono fermi al 2025. Abbiamo allora chiesto a Carlo Romolo, titolare dell'agenzia Sognando Casa, attiva in città dal 2009, come si sono mossi questi mesi.
Come sono andati i primi sei mesi del mercato immobiliare a Ravenna?
“Con tutti i limiti di un campione che è quello di una singola agenzia, abbiamo visto un mercato molto dinamico, dove le richieste superano abbondantemente le offerte. Dai nostri dati degli ultimi anni, dalla pubblicazione dell'annuncio alla prima proposta passano in media circa tre settimane. Gli immobili presentati nel modo giusto vengono contesi, e i prezzi stanno salendo.”
A livello nazionale il mercato si è appiattito. A Ravenna cosa sta frenando davvero?
“A Ravenna la domanda c’è, e non è mai mancata. Quello che manca è la risposta: o l'immobile giusto non esiste sul mercato, oppure esiste a un prezzo che chi cerca non può sostenere. Le richieste continuano ad arrivare, ma restano senza sbocco.
Il patrimonio italiano è fatto in gran parte di case grandi costruite negli anni Sessanta e Settanta, pensate per famiglie di cinque persone che oggi non esistono quasi più. Oggi serve altro: immobili più contenuti, efficienti, a un prezzo che una coppia possa reggere. Quelli non ci sono. Il dato sulle superfici lo conferma, perché si vendono meno case ma con più metri quadri complessivi: in vendita c'è soprattutto il grande. Il nuovo cresce, ma pesa ancora poco più del sei per cento degli scambi, e i tagli piccoli e accessibili restano l'eccezione.
Poi c'è l'altra metà del problema, ed è il prezzo. Nelle zone più richieste i valori sono saliti al punto che una giovane coppia con un mutuo non ci arriva, e con le rate in aumento quella distanza si allarga. Finché resta così, il mercato non è fermo perché la gente non vuole comprare. È fermo perché chi vuole comprare non trova nulla che possa permettersi.”
Quali sono gli immobili più cercati?
“Oggi le famiglie sono più piccole. Le giovani coppie chiedono case dagli spazi contenuti ma recenti, ben tenute, in buona classe energetica. Chi investe punta sul bilocale e sul trilocale. Gli affitti restano un tasto dolente: l'offerta non è adeguata alla domanda e chi cerca si trova spiazzato da un mercato molto competitivo.”
Cosa consiglia a chi ha progetti di casa oggi?
“Il momento per fare progetti immobiliari è quello in cui se ne ha necessità. Aspettare il momento perfetto significa rimandare e restare fermi in una situazione che nel frattempo è diventata scomoda: la famiglia cresce, il lavoro cambia, e la casa resta quella di dieci anni prima. Per chi deve comprare la prima casa, poi, ogni mese di affitto è denaro che esce e non torna. Quello che chiedo a chi si affaccia al mercato è di partire dai numeri e non dalle impressioni. Ogni incarico che prendiamo comincia da una ValoreChiaro, una valutazione basata su dati verificabili, costruita sulle compravendite realmente chiuse.”
A dicembre escono i dati del terzo trimestre, i primi che porteranno dentro il nuovo corso dei tassi. Vedremo se il Nord-Est prova a muoversi.
Fonti: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del mercato immobiliare, Statistiche trimestrali Residenziale II 2026 (10 settembre 2026); Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, Banca d'Italia-Tecnoborsa-OMI; ISTAT, indici dei prezzi delle abitazioni; BCE, decisioni di politica monetaria del 10 settembre 2026; Eurostat; bozza di regolamento UE Affordable Housing Act; elaborazione Il Sole 24 Ore; analisi Nomisma.