Nel panorama dell’ospitalità di alta gamma in Italia, l’analisi del mercato alberghiero riveste un ruolo cruciale non solo per chi opera direttamente nel turismo, ma anche per gli investitori immobiliari e gli asset manager specializzati nel segmento luxury.
Secondo il recente Luxury Hospitality Report, elaborato da Thrends in partnership con Hotstats, il numero di alberghi a 5 stelle in Italia ha raggiunto le 745 strutture nel 2025, segnando un incremento del circa 7% rispetto alle 696 del 2024.
L’esperto del settore immobiliare Federico Marcaccini analizza questi dati da un’ottica strategica, evidenziando le opportunità e i rischi nell’investimento in asset alberghieri di lusso.
Crescita dell’offerta e domanda internazionale
L’incremento dell’offerta alberghiera 5 stelle è sostanziale: con 49 nuove aperture previste nel 2025 e una pipeline stimata per il 2026-27 di 167 nuovi hotel di lusso (inclusi re-branding). Marcaccini sottolinea come questo sviluppo sia in parte guidato dalla domanda internazionale, che nel segmento 4-5 stelle rappresenta circa il 76% delle presenze totali nel 2024.
Le aree più dinamiche sono spa, città d’arte e destinazioni di pregio, con regioni guida come Toscana, Lombardia, Trentino Alto Adige, Lazio, Veneto e Campania.
Da un punto di vista strategico immobiliare, Marcaccini interpreta questi numeri come un segnale chiaro: “Il segmento luxury alberghiero sta diventando un asset class autonoma, non semplicemente un sottoinsieme del turismo tradizionale”.
Prezzo per chiave, ricavo per camera e redditività
Sul fronte dei parametri economici emergono dati molto rilevanti. Nel 2024, il ricavo medio per camera nel segmento 5 stelle ha raggiunto valori elevati: la struttura con la performance più alta è Aman Venice, con circa 1 milione di euro per chiave. Seguono Castiglion del Bosco e Grand Hotel Terme Sirmione.
Sul fronte dei costi, emerge che la realizzazione di un hotel 5 stelle comporta circa 421 mila €/camera, mentre una ristrutturazione richiede mediamente 243 mila €/camera.
Marcaccini evidenzia: “Se da un lato il premium pricing per camera mostra un potenziale importante, dall’altro i costi di ingresso e la marginalità compressa indicano che l’efficienza operativa e la qualità del management diventano elementi determinanti per il successo”.
Implicazioni per gli investitori immobiliari
Marcaccini individua quattro driver chiave per gli investitori:
1. Qualità dell’asset e del contesto geografico
Le destinazioni top rimangono le città d’arte e le mete luxury consolidate: Roma e Milano.
“La location, osserva Marcaccini, incide direttamente su pricing, costi fissi e domanda premium”.
2. Strategia di brand e gestione operativa
Con una marginalità media del 20%, il ruolo del brand e dell’operator diventa centrale. Le strutture che superano i 200 mila €/camera di fatturato sono circa il 29% del totale, evidenziando la forte polarizzazione della categoria.
3. Domanda internazionale e ciclicità
Il 76% di domanda estera è un punto di forza, ma anche una possibile vulnerabilità.
La diversificazione geografica della clientela e la resilienza del modello di business diventano fattori essenziali.
Rischi e fattori di attenzione
Marcaccini segnala diversi elementi che possono condizionare gli investimenti:
● Marginalità EBITDA in calo
● Pressione competitiva dovuta alla crescita dell’offerta
● Costi di ingresso molto elevati, soprattutto in contesti di tassi alti
● Dipendenza dalla clientela internazionale
Secondo l’esperto, servono modelli flessibili e strategie di mitigazione del rischio per affrontare eventuali shock del mercato globale.
L’Italia vive una fase di forte dinamismo nel segmento hotel 5 stelle, caratterizzata da:
● Crescita dell’offerta
● Elevato pricing per camera
● Aumento della domanda premium internazionale
Secondo Marcaccini, l’asset può essere estremamente interessante, ma richiede valutazioni approfondite: struttura dei costi, qualità gestionale, posizionamento competitivo e orizzonte temporale dell’investimento.
Per gli investitori immobiliari il focus deve essere su:
● localizzazioni premium
● brand solidi
● gestione operativa efficiente
● strategie value-add
● sinergie immobiliari
Il segmento alberghiero di lusso rappresenta dunque un’opportunità ad alto potenziale, ma con vincoli operativi e finanziari che richiedono competenze elevate e una strategia rigorosa.