Alberghi in vendita a Rimini anche al prezzo di un appartamento, ma non per questo facili da piazzare. Dall’altra parte, strutture più grandi e meglio posizionate che continuano ad attirare l’interesse degli investitori. Il mercato immobiliare alberghiero riminese si muove a due velocità: le pensioni più piccole e datate faticano a trovare acquirenti, mentre la domanda si concentra sugli hotel con caratteristiche in grado di garantire prospettive di investimento.
È il quadro che emerge dalle testimonianze di tre operatori del settore. «C’è interesse, ma è difficile far incontrare domanda e offerta», osserva Gabriele Drudi, proprietario dell’Immobiliare Drudi. Il nodo riguarda soprattutto le piccole strutture, il cui prezzo d’acquisto rappresenta soltanto una parte dell’investimento. «Un albergo di 20-25 camere magari lo compri con 400mila euro, ma poi bisogna spendere altre centinaia di migliaia di euro per ristrutturarlo e rifare gli impianti».
Le zone che vanno di più
Dello stesso avviso Gianfranco Principi Nini, titolare di Mediazioni Immobiliari Alberghiere. «Gli alberghi che un tempo funzionavano oggi sono veramente fuori mercato, non è più neanche una questione di prezzo».
A fare la differenza sono la posizione e le dimensioni: «L’unica fascia di mercato buona è quella che dal lungomare va fino alla quarta-quinta fila, cioè nei primi 100 metri. È poi dalle strutture da 45 camere in su che si comincia un po’ ad ammortizzare quello che può essere un costo di un investimento».
Le disponibilità economiche
A rendere più difficile l’acquisto contribuisce anche l’accesso al credito.
Entrambi gli operatori segnalano la scarsa disponibilità delle banche a finanziare investimenti alberghieri, soprattutto quando gli immobili necessitano di importanti ristrutturazioni. «Spesso gli acquirenti devono disporre già di una parte consistente del capitale: un ostacolo per chi vorrebbe comprare, ma non ha liquidità sufficiente per affrontare anche i lavori. Le difficoltà, però, non riguardano soltanto chi acquista. Anche la gestione quotidiana delle strutture, soprattutto quelle più piccole, è diventata sempre più impegnativa. È difficile trovare personale - osserva Drudi – il lavoro stagionale richiede ritmi difficili da sostenere e, nelle piccole attività, il proprietario rischia di dover seguire direttamente ogni aspetto dell’albergo, con giornate che possono arrivare a 16-18 ore».
Una carenza che si riflette anche sulla ristorazione. «La tendenza generale, o quantomeno la fuga più evidente, è la chiusura delle cucine negli alberghi – afferma invece Nini - rinunciare a questo servizio significa anche impoverire l’offerta turistica».
Le scelte di investimento
Accanto alle difficoltà economiche e gestionali, c’è poi il mancato ricambio generazionale. «Una volta su due il motivo della vendita è questo, le nuove generazioni vogliono fare altro», commenta Stefano Rabaiotti, proprietario di Pianeta Hotel. Evidenzia poi i problemi legati alle condizioni degli immobili e ai costi degli interventi: «Le strutture piccole sono datate, necessitano di ristrutturazioni che prevedono costi elevati: meglio mettere in vendita. Sul mercato - aggiunge - ci sono anche alberghi a meno di 300mila euro. L’interesse magari c’è, ma manca, diciamo, il prodotto buono alla fine». Un mercato selettivo, ma non fermo.
Chi compra
Chi sono, a questo punto, gli acquirenti? «Spesso operatori già attivi nel settore. Persone che attualmente hanno in affitto degli alberghi e vorrebbero comprarli, anche se spesso dispongono di capitali limitati» spiega Drudi. Nini racconta di un interesse internazionale: «Su cinque-sei trattative che abbiamo, metà sono di fuori e metà sono di Rimini. Per fuori intendo sia europei come svizzeri, ungheresi o tedeschi, sia cinesi». Rabaiotti, infine, segnala profili diversi rispetto al passato: «Prima comprava il classico albergatore, oggi invece chi ha qualche risparmio può decidere di investire su un albergo al posto di un appartamento. Un fenomeno – conclude - che coinvolge anche famiglie straniere già presenti nel territorio».
