Rimini e gli hotel sul mercato: “Guadagni ridotti e il ricambio generazionale manca”

«Redditività crollata. La maggioranza degli albergatori riminesi si precipiterebbe subito a vendere la propria struttura. Se solo ci fosse l’occasione». E’ un quadro a tinte fosche quello disegnato da Domenico Vicinanza, albergatore e socio dell’agenzia “Abitando progetti immobiliari”, in via Baretti a Rimini. Che conferma ancora di più la fine degli hotel come bene imprenditoriale rifugio sul quale investire a Rimini. «Possiamo parlare di Riviera in vendita – incalza Vicinanza, sfoderando un’azzeccata iperbole -. Quando ti ritrovi con alberghi che, a fine stagione, fatturano 350 mila euro c’è poco da fare: li metti in vendita». Col rischio di una vera e propria svendita. «Gli albergatori sono, oggi, stretti tra due realtà – sottolinea l’imprenditore -: ricavi e guadagni in calo, da una parte, mancanza del ricambio generazionale, dall’altra, perché i figli non desiderano più seguire le orme dei padri. E, allora, quello che fino ad una decina, quindicina d’anni fa, quando il settore tirava, le banche avevano i rubinetti del credito aperti, e i prezzi venivano gonfiati, lo vendevi anche a 3 milioni di euro, ora lo dai via ad un milione. Se ti va bene». E’ il mercato bellezza, verrebbe da dire. Che tra crisi economica, crescita sensibile di località italiane ed europee concorrenti, e tramonto della tipica vacanza balneare (i quindici giorni con pensione completa), mette a forte rischio le strutture ricettive poco qualificate. «E ce ne sono tante qui in Riviera – osserva ancora Vicinanza -. Basti pensare che la metà circa degli hotel 2 e 3 stelle non dispone del box doccia». Insomma, un comparto che non tira più come una volta quello alberghiero. Con attività che, nel tempo, si sono deprezzate. «I prezzi di vendita – puntualizza l’albergatore – vanno da un minimo di 20 mila euro a camera per un 3 stelle non ristrutturato ai 40mila a camera per un 3 stelle riqualificato in prima fila mare o un 4 stelle in buona posizione».

Secondo un’indagine condotta da hoteltransactions della società Thrends, in provincia di Rimini, dal 2020 ad oggi, ci sono state 45 transazioni: 2 hotel ad 1 stella, 6 a 2 stelle, 25 a 3 stelle, e 12 hotel a 4 stelle (per 17 alberghi a 2-3-4 stelle c’è stata la vendita all’asta), con un valore medio di vendita di 29 mila euro a camera. «Se prendiamo come riferimento i prezzi di dieci, quindici anni fa, possiamo parlare di un calo del 50% del valore di vendita – precisa Gianfranco Principi Nini, titolare di “Mediazioni immobiliari alberghiere”, in corso d’Augusto a Rimini -. Anche se quelli erano anni di forte speculazione e di cifre gonfiate. Non come quelli attuali dove vale solo quello che produce reddito». E che pone fuori mercato le strutture ricettive incapaci di soddisfare le richieste dei vacanzieri sempre più incentrate sull’alta qualità del servizio e dell’immobile. «Oggi abbiamo un mercato immobiliare diviso in due – spiega Principi Ninni -. Da un lato ci sono tutti quegli alberghetti interni, a ridosso della ferrovia, che sono pressoché fuori proposta: in sostanza non hanno richieste. Dall’altro i prima e seconda linea, che richieste ne hanno, ma a prezzi ribassati della metà rispetto, appunto, al 2010». Cosa fare allora? Come rilanciare un settore economico sul quale i giovani riminesi non vogliono più investire? «Quello del mancato ricambio generazionale è una delle cause di questa crisi alberghiera – aggiunge il titolare dell’agenzia Mediazioni immobiliari -. Poi c’è quel vincolo di destinazione ricettiva che blocca tutto, perché nessuno investirà centinaia di migliaia di euro per rilevare una pensioncina chiusa o fuori mercato e trasformarla in parcheggio o in cucina condivisa. Meglio andare sul residenziale in questi casi, ma il Comune deve togliere ogni vincolo, anche quello turistico, e lasciare l’imprenditore libero di scegliere cosa fare se vuole eliminare il degrado e rilanciare il settore».

Allora una domanda sorge spontanea: i compratori ci sono e da dove vengono? «Ho società tedesche, lituane, ungheresi, ma anche del nord Italia, interessate a rilevare alberghi in Riviera – risponde Vicinanza -. Con trattative, però, che spesso si allungano o si interrompono per via di alcuni abusi edilizi che queste strutture presentano e che spuntano quasi sempre all’ultimo. Non esagero se vi dico che il 90% degli alberghi riminesi presentano piccoli abusi da sanare». Chiosa, allora, Simone Chiodi, titolare dell’omonima agenzia in via Flaminia a Rimini: «Sono in trattativa per vendere due 3 stelle, già ristrutturati, a Marebello e Bellariva ad altrettanti gruppi del nord Italia. Uno interessato a continuare l’attività alberghiera, l’altro a trasformare la struttura in uno studentato. I prezzi? Siamo intorno al milione di euro».