Rimini, comprano un immobile senza abitabilità: la notaia deve risarcirli per oltre 83mila euro

Comprarono un’immobile a Novafeltria, ma poi scoprirono che era privo del certificato di abitabilità e che, quindi, era stato acquistato a una cifra ben superiore al suo valore reale. Per questo motivo fecero causa alla notaia con la quale avevano stipulato il contratto di compravendita e ora il Tribunale, con sentenza della giudice Giorgia Bertozzi Bonetti, ha condannato la professionista al risarcimento dei danni in favore degli acquirenti, quantificati in oltre 83mila euro, oltre al pagamento delle spese di lite e della consulenza tecnica.

La vicenda è iniziata nel marzo 2013, quando i soggetti hanno acquistato l’immobile a uso abitativo al prezzo di 87mila euro, confidando nella sua idoneità all’uso residenziale. Successivamente, però, emerse che lo stesso era privo del certificato di abitabilità e presentava rilevanti difformità urbanistico-edilizie tali da impedirne il rilascio. Secondo gli acquirenti, la notaia avrebbe dovuto rilevare tali criticità o, quantomeno, informarli della mancanza del requisito e dei rischi connessi, circostanza che avrebbe inciso sulla loro decisione di acquistare l’immobile.

Gli stessi, difesi dagli avvocati Vincenzo Maidani e Leonardo Guidi, sostennero che la notaia fosse inadempiente ai propri obblighi professionali, non avendo segnalato un elemento essenziale per l’utilizzo del bene come abitazione. La professionista, al contrario, rappresentata dai legali Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta, negò ogni responsabilità, evidenziando di aver svolto tutte le verifiche normalmente richieste, limitate alla libertà e disponibilità del bene e alle dichiarazioni rese dalle parti. Sostenne inoltre che eventuali responsabilità dovessero ricadere sui venditori e, in via subordinata, invocò il concorso di colpa degli acquirenti per non aver effettuato autonomi controlli.

Il Tribunale, tuttavia, ha richiamato il consolidato orientamento della Corte di Cassazione in materia di responsabilità del notaio, sottolineando come l’attività notarile non si esaurisca nella mera redazione dell’atto, ma comprenda anche obblighi informativi e di diligenza volti a garantire il risultato pratico perseguito dalle parti. Pur escludendo l’esistenza di un obbligo generalizzato di verificare sempre l’abitabilità dell’immobile, la giudice ha chiarito che tale dovere sorge quando, dalla documentazione esaminata, emergano elementi idonei a far dubitare della sua sussistenza. Nel caso concreto, il titolo di provenienza dell’immobile indicava chiaramente che il fabbricato era originariamente in condizioni di inabitabilità. Tale circostanza avrebbe dovuto indurre la notaia a svolgere ulteriori verifiche o, quantomeno, a informare gli acquirenti.

L’omissione informativa è stata ritenuta determinante, in quanto ha inciso sulla libertà di autodeterminazione negoziale degli acquirenti. Sulla base della consulenza tecnica d’ufficio, è emerso che l’immobile non poteva essere regolarizzato come abitazione e che il suo valore reale era significativamente inferiore rispetto al prezzo pagato, pari a circa 39mila euro. Il danno è stato quindi individuato nella differenza tra il prezzo versato e il valore effettivo dell’immobile (rimasto comunque nella proprietà degli acquirenti) come deposito/magazzino, oltre che nei costi necessari al ripristino della conformità urbanistica. Tenuto conto anche dei pagamenti già effettuati prima del rogito, il Tribunale ha infine condannato la notaia al risarcimento dei danni.