Cosa succede se si vende un appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa

A CURA DEI NOTAI DEL CONSIGLIO NOTARILE DI RAVENNA

 

Devo vendere un appartamento che ho comprato da meno di cinque anni con le agevolazioni prima casa. Non sono però sicuro di riacquistare entro un anno dalla vendita. Ci sono problemi se non riacquisto nulla entro un anno giusto?

Effettivamente la normativa sulle agevolazioni ‘prima casa’ prevede che se l’immobile oggetto di agevolazione viene venduto prima dei cinque anni e non si procede ad un nuovo acquisto di abitazione principale entro un anno dalla rivendita (rogito), si decade dalle agevolazioni ‘prima casa’.

La decadenza dalle agevolazioni si applica anche al contratto di mutuo a suo tempo eventualmente stipulato per finanziare l’acquisto.

L’importo da versare all’Agenzia delle Entrate può essere quindi molto elevato poiché sarebbe:

a) Per la compravendita: differenza tra l’imposta agevolata (3% anziché 10% fino al 31/12/2013; e 2% anziché 9% dal 01/01/2014; oppure, se IVA, 4% anziché 10%) ;

b) per il mutuo: l’imposta pagata tramite Banca sarebbe anziché quella agevolata (0,25% sul capitale), quella ordinaria (del 2% sul capitale);

il tutto oltre a penale del 30%; interessi maturati.

Inoltre, poiché vi può essere il privilegio erariale per la riscossione delle imposte, l’acquirente, per non subire danni, potrebbe pretendere garanzie dal venditore.

Pertanto, sono possibili due soluzioni:

a) autodenunciarsi contestualmente alla vendita, con l’aiuto del notaio rogante, e quindi pagare le imposte dovute per la decadenza chiedendo anche lo sconto previsto dalla legge per essersi autodenunciati; oppure

b) lasciare una somma in deposito presso il notaio rogante, corrispondente all’importo da versare per la decadenza, al fine di garantire l’acquirente in caso di inadempienza nel pagamento da parte del venditore.

Tale somma, ovviamente, verrà restituita dal notaio al venditore che dimostri di aver riacquistato un nuovo immobile entro un anno.

Mia madre ha rinunciato all’eredità di mio padre, che è morto quattro anni fa e noi due figli abbiamo ereditato. La mamma ha continuato però sempre ad abitare nella casa di proprietà di mio padre dove vivevano insieme. Ha qualche diritto sulla casa?

Al coniuge superstite spettano per legge il diritto di abitazione della casa adibita a residenza familiare e l’uso dei mobili che la arredano. Affinché tali diritti sorgano, è necessario che la casa sia stata in proprietà del coniuge defunto o, al massimo, in comproprietà con l’altro coniuge. Tale diritto non sussiste invece in caso di comproprietà della casa di abitazione con altre persone.

Pertanto, nel caso di sua madre, sussistevano i presupposti per tali diritti e quindi, anche se la stessa ha rinunciato all’eredità, ha conservato il diritto ad abitare la casa coniugale non avendovi espressamente rinunciato, anzi continuando ad utilizzarla quale propria abitazione. L’esistenza di tale diritto, secondo molti orientamenti dei Giudici, non deve essere nemmeno documentato presso gli Uffici del Territorio (catasto e conservatoria). Dal punto di vista pratico può risultare molto utile farlo rilevare dall’intestazione catastale ai fini IMU e delle altre imposte, in quanto è il titolare del diritto di abitazione, così come il titolare del diritto di usufrutto, il soggetto passivo di tale ultima imposta.

Per quesiti scrivere a: consiglioravenna@notariato.it