Acquistare una casa e scoprire poco prima del rogito che l’immobile non solo è privo di abitabilità, ma è anche gravato da un’ipoteca e presenta irregolarità strutturali e di sicurezza. È la vicenda giudiziaria approdata sui banchi del Tribunale di Forlì, conclusasi con una sentenza emessa dalla giudice Giorgia Sartoni che ha condanna la ditta venditrice a versare 40mila euro, il doppio della caparra ricevuta, oltre agli interessi e alle spese legali.
Tra la fine del 2022 e l’inizio del 2023, l’acquirente sottoscrive una proposta irrevocabile d’acquisto per un appartamento con garage situato in città, per un importo complessivo di 212mila euro. A titolo di caparra, la donna versa un assegno di 20mila euro. Nel contratto preliminare la società venditrice garantiva espressamente che l’immobile fosse destinato a civile abitazione e completamente libero da ipoteche o altri oneri pregiudizievoli.
Tuttavia, con l’avvicinarsi della data fissata per il rogito notarile (previsto entro la fine di aprile 2023), emergono criticità sostanziali. La compratrice scopre che sul bene grava un’iscrizione di ipoteca volontaria di primo grado a garanzia di un mutuo e, soprattutto, che l’immobile è del tutto sprovvisto del certificato di abitabilità. La relativa pratica edilizia era stata infatti inoltrata tardivamente dal venditore. Di fronte a tali irregolarità, l’acquirente invia una diffida ad adempiere, chiedendo la regolarizzazione del bene entro l’8 maggio 2023. Senza risposte adeguate e riscontrato il mancato adempimento, la compratrice decide di recedere dal contratto e ricorrere alle vie legali per ottenere il raddoppio della caparra versata.
A chiarire definitivamente il quadro tecnico è stata la Consulenza tecnica d’ufficio disposta dal giudice ed eseguita da un geometra incaricato. I sopralluoghi ed i riscontri con gli uffici comunali di Forlì hanno confermato l’assenza del certificato di abitabilità, mettendo in luce anche rilevanti carenze di sicurezza: in particolare, la presenza di un parapetto del balcone di altezza inferiore a un metro e una scala interna con parapetto di tipo scalabile (e quindi pericolosa). Tali difformità hanno spinto l’amministrazione comunale a emettere un decreto di inefficacia della pratica edilizia presentata dalla ditta. In conclusione, il Tribunale di Forlì ha accolto integralmente le richieste dell’acquirente, accertando la legittimità del suo rifiuto a rogitare e rigettando le pretese della società venditrice perchè l’assenza del certificato di abitabilità o la presenza di vizi di sicurezza o eventuali ipoteche non dichiarati al momento del preliminare costituiscono una gravissima lesione dell’interesse di chi compra.