Cesena, piano urbanistico: le precisazioni dell'assessora ala Programmazione

Prosegue, da parte dell’Amministrazione comunale, l’attività di divulgazione dei contenuti del Piano Urbanistico Generale di Cesena-Montiano che coinvolge cittadini e portatori di interesse per attivare il confronto e stimolarne il contributo collaborativo e propositivo. A questo proposito, la fase delle osservazioni al Piano assunto dal Consiglio comunale consente a tutti coloro che ne manifestano interesse a contribuire al miglioramento e all’arricchimento dei contenuti del Piano e a segnalare eventuali particolari situazioni da approfondire. L’Amministrazione ha infatti promosso la  partecipazione fin dalla fase dedicata all’elaborazione: a maggio 2020 è stato pubblicato un questionario cui hanno riposto oltre 1600 persone e da settembre 2020 fino alla primavera del 2021 sono stati proposti diversi momenti di confronto essenziali alla costruzione della strategia generale: 2 incontri pubblici, 6 focus group, 6 laboratori tematici, 2 incontri con associazioni e sindacati, 15 commissioni consiliari, per un totale di 400 presenze complessive delle cittadine e dei cittadini che hanno partecipato ai tredici incontri semi-strutturati.

L’Assessora alla Programmazione Urbanistica Cristina Mazzoni fa il punto illustrando alcuni aspetti del Piano emersi dalle domande più ricorrenti rivolte nel corso degli incontri e nell’ambito del dibattito sul Piano Urbanistico Generale.

Quando avverrà la decadenza delle pratiche prive di inizio lavori? 

“La decadenza delle autorizzazioni già rilasciate per le quali non sono stati avviati i lavori avverrà al momento in cui il Piano sarà approvato. Fino a questa data i lavori già autorizzati al momento in cui il Piano è stato assunto potranno essere avviati secondo i termini indicati nei relativi titoli autorizza tori, e proseguire. Dal momento in cui il Piano entrerà in salvaguardia ogni richiesta edilizia non ancora evasa e tutte quelle che perverranno saranno esaminate in coerenza sia con il vecchio Piano che con quello assunto. Nel caso in cui si rilevino elementi di contrasto con il nuovo Piano le richieste verranno sospese e non respinte. I cittadini potranno quindi decidere se proporre osservazioni qualora ritengano che le nuove norme possano essere migliorate /modificate e quindi attendere l’approvazione del nuovo Piano oppure modificare fin da subito il progetto. L’attività di presentazione di nuove pratiche edilizie non è dunque stata rallentata con l’assunzione del nuovo piano: dal 26 ottobre – data di effettività delle misure di salvaguardia – sono state presentate 357 pratiche che riguardano interventi su fabbricati esistenti e 18 pratiche per nuove costruzioni”.

Come cambiano le Norme tra Piano Regolatore e Piano Urbanistico Generale?

“Le norme sono mutate perché il nuovo Piano Urbanistico Generale è sostanzialmente molto diverso dal Piano Regolatore ed è diverso anche l’approccio alla progettazione del nuovo strumento. Il “piano regolatore” è un piano conformativo, mentre il nuovo PUG no.  Quale il significato di questo termine? Il piano regolatore suddivide il territorio comunale in zone specificando per ciascuna nel dettaglio tutti i parametri che ne definiscono le condizioni di edificabilità, ovvero quanto si può e se si può edificare. Per le zone in cui sono previsti interventi pubblici finalizzati alla creazione di strutture per servizi (scuole, impianti sportivi, aree verdi, parcheggi), alla individuazione dell’area corrisponde anche l’imposizione di un vincolo che consente l’espropriazione al momento in cui il Comune ne programma la costruzione. L’approccio alla trasformazione anche nelle parti della città già urbanizzata è fondato dal punto di vista quantitativo, con l’applicazione di un indice edificatorio pressoché uguale in tutte le parti di città. La città esistente è trattata in modo uniforme, senza guardare alle specificità, anche perché l’attenzione maggiore è concentrata sull’espansione”.

“Il nuovo piano, secondo la nuova legge, non prevede aree di espansione e non indica nuove aree per servizi pubblici imponendo dei vincoli acquisitivi come faceva il PRG. Ed ecco che perciò si dice che il piano non è conformativo. Il nuovo Piano presta attenzione maggiore alla trasformazione della città esistente e ne promuove la rigenerazione, tenendo conto delle specificità di quartieri e frazioni, ognuna diversa per densità, per tipologie edilizie, per presenza di verde, spazi pubblici etc. Non esiste più un indice quantitativo, perché il PUG richiede molta attenzione alla qualità degli interventi che andranno definiti attraverso la progettazione. Chiaramente questo approccio porta alla scrittura di norme molto diverse da quelle previste dal piano regolatore: assume molta importanza il progetto nei suoi aspetti qualitativi ed assume più importanza la relazione fra progettista, committente ed Amministrazione. Tutti i soggetti coinvolti nei processi edilizi e urbani saranno chiamati a seguire “regole” che vanno oltre alla quantità del costruito e che richiedono progetti orientati alla rigenerazione dell’esistente e di qualità urbana, ambientale, edilizia, energetica, etc.”. 

Rigenerazione dei tessuti esistenti, come e con quali strumenti? 

“Il Piano Urbanistico Generale non prevede nuove espansioni, per cui l’impostazione delle norme è finalizzata alla rigenerazione dei tessuti esistenti, dalla manutenzione alla sostituzione dei singoli edifici, in cui le medesime superfici e volumetrie presenti oggi sono sempre ricostruibili anche nel caso in cui l’ambito urbano in cui è localizzato il fabbricato prevede limiti inferiori In alcuni contesti, in cui le condizioni al contorno lo permettono, è possibile anche costruire di più di quello che si ha oggi. È importante sottolineare come la rigenerazione riguardi sia il patrimonio privato sia la parte pubblica della città: è chiaro quindi che alla base degli aumenti debba esserci la possibilità di intervenire senza peggiorare il livello di qualità di cui tutti i cittadini devono poter beneficiare in ogni parte della città”.

“C’è poi più flessibilità negli usi insediabili e nei cambi di destinazione d’uso. Non è più oneroso il cambio di destinazione d’uso da commerciale a servizio e viceversa, che è un tema centrale per le attività economiche e la capacità del Piano di far sì che gli spazi si adeguino. Inoltre, è introdotto l’uso temporaneo che non comporta nemmeno la necessità di effettuare cambi di destinazione d’uso, al fine di incentivare la messa in gioco degli immobili. Ovvero i proprietari interessati possono sperimentare e attivare processi di uso temporaneo senza cambio oneroso di destinazione d’uso”.

“Il regime fiscale del contributo di costruzione, modificato nel 2019, è già orientato all’incentivo della rigenerazione, sarà riconfermato dopo l’approvazione del PUG (con possibilità di articolare meglio le casistiche), riducendo gli importi laddove si interviene in modo più consistente in termini di miglioramento del patrimonio edilizio”.