Una sentenza del Tar allunga i tempi entro cui si potrà completare un’importante Piano urbanistico che prevede la realizzazione di un comparto residenziale a Sant’Egidio, su un’area di oltre 10 ettari lungo via Assano. Altrimenti, ci sarebbe il rischio concreto di vanificare la possibilità di costruire diverse decine di alloggi. Ma il Comune di Cesena ha deciso di fare ricorso in appello al Consiglio di Stato per cercare di ribaltare la decisione presa in primo grado dai giudici amministrativi di Bologna. La principale partita legale si gioca attorno al periodo di 6 anni che era stato stabilito come termine di validità del Piano, denominato 04/18 At3 via Assano-Redichiaro. Si tratta di un Pua, un Piano urbanistico attuativo di iniziativa provata, che fu presentato nel 2018, durante il “periodo transitorio” in attesa che arrivasse il nuovo sistema urbanistico incentrato sul Pug. Poi, il 6 aprile 2021, quel Piano, che prevede edifici esclusivamente residenziali per un totale di 15.714 metri quadrati di superficie totale e 2.587 metri quadrati di case popolari, fu approvato dalla Giunta comunale, dopo una lunga istruttoria. Con l’approvazione fatta nel 2018 fu stabilito il termine perentorio di 6 anni per eseguire l’intervento. Il progetto è però suddiviso in tre sub-comparti. E la realizzazione del secondo e terzo, rispettivamente da 2.991 e da 1.526 metri quadrati di edificazioni, dipende da quello più grande, dove sono previsti 11.197 metri quadrati di costruito. Infatti il Comune stesso ha puntualizzato che la realizzazione di essenziali opere di urbanizzazione nel primo sub-comparto era la pre-condizione perché si potesse mettere mano agli altri due.
La illogicità dei 6 anni
Nel ricorso che ha presentato e vinto davanti al Tar, la società “Romeo Lippi Immobiliare Srl” ha contestato il meccanismo di decorrenza dei termini per l’attuazione del Pua. E il tribunale ha accolto questa obiezione, ravvisando una «manifesta illogicità» in quella scadenza dei 6 anni. I ricorrenti, nelle memorie presentate, avevano infatti osservato che «dei 72 mesi di validità del Pua ne sono già spirati oltre un quarto senza che il sub-compartista Sviluppo Immobiliare abbia iniziato i propri lavori di urbanizzazione “pregiudiziale”» ai sub-comparti 2 e 3, cioè strade e reti a servizio dell’insediamento, e anche gli indispensabili standard di parcheggi e verde. Questo fa sì che fissare un’unica scadenza per l’intero polo residenziale sia assurdo. Il Tar ha fatto notare che «il soggetto attuatore del sub-comparto 2 dispone infatti di un termine per adempiere le proprie obbligazioni del tutto incerto, che oggi è già inferiore a 6 anni, non risultando ancora terminate le opere di urbanizzazione». E ha poi aggiunto che «per assurdo», il tempo a disposizione «potrebbe essere anche pari a zero qualora le opere di urbanizzazione primaria fossero ultimate a ridosso del termine di scadenza». Lo stesso discorso va fatto per il sub-comparto 3.
I due effetti della sentenza
La sentenza sancisce, in sintesi, che quei 4.500 metri quadrati di residenziale dei due sub-comparti più piccoli, in quanto subordinati a interventi da fare su quello maggiore, non debbano essere vincolati al termine dei 6 anni, che dovrebbe invece decorrere dalla data di ultimazione degli interventi di urbanizzazione del primo sub-comparto. Dunque quella parte della delibera di approvazione del Pua è stata dichiarata illegittima e annullata. La stessa sezione del tribunale amministrativo presieduta da Ugo Di Benedetto ha inoltre cancellato l’obbligo di versare integralmente gli oneri di urbanizzazione secondaria, riconoscendo invece alla ricorrente la possibilità di fare uno scomputo. Infine, il Comune è stato condannato ad accollarsi le spese di lite, quantificate in 4.000 euro.
